都心部のマンション価格が高騰するなか…東京近郊の安いマンションを「買ってはいけない」理由

〈「ホテルを取るのがもったいないから、マンションを買っておこう」と考えるアジア人観光客…日本の不動産が海外から“魅力的”と思われるワケ〉から続く

　マンション価格の高騰が止まらない。かつて「億ション（＝1億円以上のマンション）」が話題をさらった時代が嘘のように、今の不動産業界では2億、3億超えのマンションでないと「超高額マンション」と呼ばない。

　ここでは、不動産業界に精通する牧野知弘氏が、高騰するマンション価格の謎を紐解く『なぜマンションは高騰しているのか』（祥伝社新書）より一部を抜粋。「価格が安いから」というだけで、東京近郊エリアの、いわゆる「ベッドタウン」のマンションを購入すべきでない理由とは――。（全4回の3回目／最初から読む）

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ベッドタウンの没落

　都心部のマンションが高騰を続けるなか、安価なマンションがあることをご存じでしょうか。

　人口の集中が進んだ首都圏でも、すこし目を移すと、まったく異なる光景が見えてきます。メディアで、新築マンションの高騰やそれに引きずられた中古マンションの高騰が強調されるいっぽう、マンション1戸が車1台分の価格で買えてしまうエリアも広がっています。

　このように言うと、東京から遠く離れた地域を想像されるかもしれませんが、たとえば千葉県の我孫子市、松戸市、船橋市などです。これらは、いずれも代表的な東京のベッドタウンで、「千葉都民」などと言われた住民たちで構成されてきました。

　ところが昨今、住民の高齢化と都心居住が進み、この街で育った子供たちも戻らないことから、戸建てはもちろん、マンションの資産性が下落しています。JR各駅周辺はまだしも、「駅から徒歩15分以上」「駅までバス便」「私鉄の支線に乗り継ぐ」などのエリアでは、築年数40年を超えるマンションになると、中古売り出し価格で50㎡前後の2DK～3DKが軒並み数百万円程度です。

　大型団地になると、かなりの部屋が売りに出されているため、さらに価格は下がる傾向にあります。住民の多くが70代以上になり、なかには高齢者施設に入居するため、相続が発生するなどして、空き家化しているものもあります。

　ベッドタウンは役割を終えると、街に人を惹きつける力を喪失します。そして、住む理由を失ったマンションは、マーケットでの価値を失います。

　もちろん、築40年以上経過したマンションを建て替える動きもあり、国も区分所有法を改正して建て替えを促進する方向に舵を切っていますが、管理組合での建て替え議案に対する議決割合を緩和したところで、高齢者ばかりで年金収入に頼る住民が多いところでは建て替えはおろか、大規模修繕にも手がつけられません。

「スラム化」されたマンションが発生するリスクも

　結論としては、中途半端なエリアにある中古マンションに資産価値の維持はほぼ期待できません。「住み潰そう」という考えで購入する選択肢もなくはないでしょうが、老朽化したマンションでの設備の修繕や更新を考えると、長い期間住み続けるリスクも考慮しなければなりません。つまり、価格が安いからという理由だけで物件を取得するのは賢明な選択とは言えないのです。

　これからの時代、郊外のベッドタウンは、前項で述べたようにエリアコンテンツが明確で人を集めることができる一部の都市を除いて、復権を期待できません。親が住んでいる場合でも相続が起こると、まったく流動化できないお荷物＝負動産になる可能性があります。

　マンションの怖いところは、住んでいなくても毎月の管理費や修繕積立金がかかることです。そのため最近では、相続した老朽マンションを「登記しない」「管理組合に届け出ない」「管理費や修繕積立金を払い込まない」事例が続発しています。真面目に自分だけ修繕積立金を支払っても、マンションは区分所有者全員で価値を維持していく建物ですから、全員が同じ方向を向いていない限り、修繕すらできないのです。

　近い将来、多くのマンションで、嫌な表現ですが「スラム化」の問題が避けて通れなくなるかもしれません。修繕はもちろん管理すらされずに、ゴミにあふれ、空き家と化した部屋に正体不明の人物が住むような状態です。

　1970年代から1980年代、郊外にできた団地型マンションはビジネスパーソンの憧れでした。しかし月日が経ち、新陳代謝が行なわれなくなった街にあるこれらのマンションは、たった1代でその役割を終えようとしています。

　人々の価値観は時代によって変遷します。今、皆が良いと思っていることも、時代の進展によっては逆になることもあります。建物という「永遠に変わらない」ものではないマンションという住まいの行く末を、郊外ベッドタウンに佇むマンション群に見ることができるのです。

〈多額のローンを組むのは、賢い選択とは言えない…マンションの本当の「買い時」とは？〉へ続く

（牧野 知弘／Webオリジナル（外部転載））